Wie man mit Hypotheken umgehen muss

Die umgekehrte Hypothek wurde vor Jahrzehnten erfunden, um älteren Menschen, die mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten konfrontiert sind, den Zugang zum Eigenkapital in ihren Häusern zu erleichtern. Zwischen 1990 und 2010 wurden laut AARP mehr als 660.000 Reverse-Hypotheken ausgegeben. Heute werden die Produkte aggressiv über Anzeigen mit Boomer-freundlichen Sprechern wie Henry Winkler (die Fonz von Happy Days) vermarktet. Aber diese Produkte sind kompliziert, teuer und reif für Missbrauch, was einen Leser namens Fred dazu bringt, zu fragen:

„Was ist Ihre Meinung über Reverse-Hypotheken? So viele Finanzplaner treiben diese Art von Sache voran, aber ich habe gehört, dass die Gebühren hoch sind.“

Home Equity Conversion Mortgage (HECMs) sind die beliebteste Reverse-Hypothek auf dem Markt. Sie sind bundesversichert und bieten bestimmte Kreditnehmerschutzmaßnahmen. Ältere Menschen, die entweder ihre Häuser vollständig besitzen oder niedrige Hypothekenguthaben haben, können umgekehrte Hypotheken aufnehmen und ihr Eigenkapital in Bargeld umwandeln – entweder als Pauschalsumme, monatliche Zahlung oder Kreditlinie oder eine Kombination der drei.

Es gibt keine Einkommens- oder Kreditanforderungen, und das Darlehen hat keine monatliche Zahlung. Stattdessen zahlt der Kreditgeber dem Hausbesitzer, und der umgekehrte Hypothekensaldo steigt dadurch, wodurch Zinsen und Gebühren anfallen. Kreditgeber erhalten eine Rückzahlung, wenn der Eigentümer entweder umzieht oder stirbt und das Haus verkauft wird. HECMs sind bei der Federal Housing Administration versichert, so dass, wenn der Verkaufspreis des Hauses unter dem Kreditbetrag liegt, die FHA dem Kreditgeber die Differenz zahlt.

„Reverse Hypotheken sind voller Fallstricke und sie sind sehr teuer – aber sie sind sehr wertvoll für die Menschen, für die sie arbeiten“, sagt Margot Saunders, Beraterin des NCLC. „Wenn Sie auf einer Hypothek sitzen und es sich leisten können, Zahlungen darauf zu leisten, und Heim-Equity und andere Vermögenswerte haben, ist das wahrscheinlich keine gute Idee. Aber wenn Sie 85 Jahre alt sind und $250 pro Monat an Einkommen und einem Haus mit 500.000 $ haben, ist es eine großartige Idee, egal wie viel es kostet, denn der Kreditgeber wird Ihnen Geld geben, das Sie sonst nicht haben.“

Kurz gesagt, diese teuren Kredite können eine Lebensader für einkommensschwache Senioren sein. Was sie nicht sind, ist eine kostengünstige Geldquelle, um Sportwagen oder Traumferien zu kaufen, obwohl die Industrie sie auf diese Weise aggressiv vermarktet hat. Lenders haben auch falsch umgekehrte Hypotheken als irgendeine Art Regierung Nutzenprogramm oder Teil des ökonomischen Auslöseimpulsplans geneigt — und sind durch Staaten für so tun geklagt worden.

Der Betrag, den jemand leihen kann, hängt von seinem Alter und der Höhe des Eigenkapitals im Haus ab, aber das Maximum ist 625.500 $. (Die Kreditlimite wurde 2009 als Teil des Bundesanreizgesetzes erhöht und läuft bis zum 31. Dezember aus, danach fällt sie wieder auf 417.000 US-Dollar.

Die riskanten und teuren Seiten der Rettungsleine

Reverse Hypotheken kommen auch mit kräftigen Gebühren, die bis zu 5% des Wertes Ihres Hauses durch einige Schätzungen laufen können. Die FHA berechnet jedem, der eine Hypothekenversicherung erhält, eine Prämie von entweder 0,01% oder 2% im Voraus sowie laufende Jahresgebühren. Das im Oktober 2010 aufgelegte HECM-Spardarlehen hat niedrigere Gebühren, aber in der Regel höhere Zinssätze und mehr Einschränkungen bei der Kreditaufnahme. Die Verbraucher müssen auch im Voraus eine Gebühr für die Beratung durch Dritte zahlen, um sicherzustellen, dass sie ein klares Verständnis für ihre Möglichkeiten haben.

Gesponserte Links Eine weitere Schwierigkeit: Das NCLC und andere Gruppen haben mehrere Fälle dokumentiert, in denen ältere Menschen unnötigerweise in Produkte mit höheren Zinssätzen und Gebühren gesteuert wurden, indem Makler, die höhere Provisionen suchten. Während HUD die Origination-Gebühren begrenzt hat, hat es nichts gegen die „Renditespread-Prämien“ getan, die an Broker vergeben werden.

Darüber hinaus kaufte Fannie Mae früher Reverse-Hypotheken von Kreditgebern und hielt sie in ihrem Portfolio. Im Jahr 2006 wurden jedoch erstmals umgekehrte Hypotheken verbrieft und die daraus resultierenden Wertpapiere an Investoren verkauft. Da Investoren vorhersehbare, feste Renditen mögen, haben Festzinskredite begonnen, den Markt zu dominieren. Das ist eigentlich problematisch für Senioren, denn Festzins-Hypotheken müssen an ihre Kreditnehmer als Pauschalbeträge verteilt werden. (Quelle)

Denke darüber nach: Sie kassieren das Eigenkapital aus Ihrem Haus bei, sagen wir, einem Zinssatz von 5% und investieren es dann — wo? Auf einem Sparkonto 1% verdienen? Du verlierst 4% pro Jahr. Hier tauchen die faulen Äpfel im Geschäft auf: Einige Broker versuchen, ältere Menschen davon zu überzeugen, das Geld zu benutzen, um Versicherungen, Renten und dergleichen zu kaufen. Halten Sie sich von jedem fern, der die umgekehrte Hypothekstransaktion mit einem späteren Kauf eines Finanzprodukts verknüpft. Obwohl das Housing and Economic Recovery Act von 2008 ein solches Cross-Selling verbot, geschieht dies nach wie vor. Wenn Sie Zugang zu einer einfachen Home Equity Kreditlinie oder einem Home Equity Darlehen haben, sind Sie besser dran.

Das letzte Problem mit umgekehrten Hypotheken entsteht, wenn Senioren schnell die Pauschale ausgeben. Normalerweise zahlt man das Darlehen nur dann aus, wenn der Eigentümer des Hauses umzieht oder stirbt, und das Haus verkauft wird, aber eine umgekehrte Hypothek wird auch fällig, wenn der Eigentümer es versäumt, Grundsteuern und Hausratsversicherungen zu zahlen oder notwendige Reparaturen durchzuführen. Diese Situationen treten in letzter Zeit häufiger auf.

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